État des lieux d’entrée et de sortie : ce qu’il faut savoir pour éviter les litiges

L’état des lieux est sans doute le document le plus important d’une location, et pourtant l’un des plus négligés. C’est pourtant lui qui protège le locataire d’une retenue injustifiée sur son dépôt de garantie, et le propriétaire d’une dégradation non réparée. Chez Hello My Flat, nous réalisons cet exercice à chaque entrée et sortie de nos biens gérés : voici ce qu’il faut savoir pour que tout se passe sans accroc.

À quoi sert l’état des lieux

L’état des lieux (EDL) décrit précisément l’état d’un logement à un instant donné : pièce par pièce, équipement par équipement, avec les relevés de compteurs. Réalisé à l’entrée puis à la sortie du locataire, il permet de comparer les deux situations. C’est cette comparaison, et elle seule, qui détermine si une dégradation peut être imputée au locataire.

Il doit être établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire (ou de son mandataire), et signé par les deux parties. Chacun en conserve un exemplaire.

Ce qu’il faut vérifier lors d’un état des lieux

Pour être utile en cas de litige, un état des lieux doit être précis et complet. Nous portons une attention particulière à :

• l’état des sols, murs et plafonds de chaque pièce ;
• le fonctionnement des équipements (chauffage, sanitaires, électroménager fourni) ;
• les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité ;
• le nombre de clés remises ;
• des photos datées, en complément du document écrit.

Plus le document est détaillé, moins il laisse de place à l’interprétation le jour de la sortie.

La différence entre usure normale et dégradation

C’est le point qui génère le plus de désaccords. La vétusté correspond à l’usure normale d’un logement au fil du temps et de l’usage : elle reste à la charge du propriétaire et ne peut jamais justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Seules les dégradations qui dépassent cette usure normale — un trou dans un mur, un équipement cassé, une tache profonde et irréversible — peuvent donner lieu à une retenue, à condition d’être justifiées.

Une grille de vétusté, annexée au bail, permet d’objectiver cette part de responsabilité selon l’ancienneté de l’équipement concerné.

En cas de désaccord entre les deux états des lieux

Si le locataire conteste une différence relevée entre l’entrée et la sortie, plusieurs étapes sont possibles avant d’aller plus loin :

1. Échanger directement avec l’agence ou le propriétaire, avec les justificatifs à l’appui (photos, factures) ;
2. Saisir la commission départementale de conciliation, une instance gratuite qui tente de trouver un accord amiable entre les parties ;
3. En dernier recours, saisir le tribunal judiciaire.

Dans notre expérience, la grande majorité des désaccords se résolvent dès la première étape, à condition que les deux états des lieux soient suffisamment détaillés.

Nos conseils pour un état des lieux sans mauvaise surprise

• Ne signez jamais un état des lieux que vous jugez incomplet : demandez des précisions ou des ajouts avant de signer.
• Prenez vos propres photos datées, en plus de celles de l’agence.
• Conservez une copie de chaque état des lieux pendant toute la durée de la location, et au-delà.
• En cas de doute sur un équipement, mentionnez-le noir sur blanc plutôt que de laisser une case vide.

Une gestion locative qui limite les litiges

Chez Hello My Flat, chaque état des lieux est réalisé avec le même niveau de rigueur, que ce soit pour une entrée ou une sortie. C’est aussi ce qui permet, en cas de désaccord, de trancher rapidement et sereinement, sans mauvaise surprise pour le locataire comme pour le propriétaire.

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