Contrairement à la location, la vente d’un logement classé F ou G n’est pas interdite : vous pouvez tout à fait vendre une passoire thermique. Mais la loi impose des obligations spécifiques, et le marché intègre de plus en plus ce critère dans la négociation. Voici ce qu’il faut anticiper.
Vendre un bien F ou G reste possible
À la différence de la location, dont le calendrier d’interdiction progressive concerne déjà les logements classés G (interdits à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025) et bientôt les F (à partir du 1ᵉʳ janvier 2028), la vente d’un bien mal classé n’est soumise à aucune interdiction. Vous pouvez vendre un bien F ou G sans restriction de calendrier.
L’audit énergétique obligatoire
Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, la vente d’une maison individuelle classée F ou G impose la réalisation d’un audit énergétique, en complément du DPE. Ce document, à la charge du vendeur, doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite, et pas seulement au moment du compromis. Il présente notamment des scénarios de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du bien, avec un ordre de grandeur des économies attendues.
(Cette obligation d’audit énergétique concerne actuellement les maisons individuelles. Son extension aux logements en copropriété fait l’objet d’un calendrier propre, que nous recommandons de vérifier au moment de la mise en vente.)
L’impact sur le prix et la négociation
Un logement classé F ou G se négocie aujourd’hui presque systématiquement à la baisse par rapport à un bien équivalent mieux classé, les acquéreurs intégrant le coût des travaux à venir dans leur offre. Plus l’échéance d’interdiction de location approche (2028 pour les F), plus cet argument pèse dans la négociation, y compris pour un acquéreur qui n’a pas de projet locatif.
Vendre en l’état ou rénover avant la mise en vente ?
Deux stratégies sont possibles :
- vendre en l’état, en assumant une décote à la négociation, ce qui convient bien aux vendeurs pressés ou qui ne souhaitent pas avancer de frais de travaux ;
- réaliser une partie des travaux avant la mise en vente, pour présenter un bien mieux classé et élargir le nombre d’acquéreurs potentiels, notamment ceux qui ont un projet locatif.
Le bon choix dépend du budget disponible, du délai souhaité pour vendre, et de l’ampleur des travaux nécessaires (isolation, chauffage, menuiseries).
Ce que nous vérifions avant chaque mise en vente
Chez Hello My Flat, nous vérifions systématiquement la classe énergétique et la validité du DPE avant toute mise en vente, et orientons nos vendeurs vers un diagnostiqueur certifié pour l’audit énergétique lorsque le bien est concerné, afin d’éviter tout blocage au moment du compromis.
Peut-on vendre un logement classé G sans problème ?
Oui, la vente n’est pas interdite. Seule la location de ce type de bien est concernée par le calendrier d’interdiction progressive.
Qui paie l’audit énergétique lors d’une vente ?
L’audit énergétique est à la charge du vendeur, comme le DPE, et doit être remis à l’acquéreur dès la première visite pour les biens concernés.